1 февраля, 2016 
adminGWP Улучшения можно ожидать только через два года
В этом году на рынке коммерческой недвижимости Киева продолжилась наметившаяся в 2014 году негативная тенденция. Ставки аренды достигли исторического минимума, несмотря на то, что объем пустующих помещений в торговых и бизнес-центрах начал снижаться. Коммерческий рынок все еще в поисках равновесия и будет искать его как минимум два года, прогнозируют эксперты.
В офисах становится еще тише
Качественные БЦ становятся все привлекательнееУхудшение основных показателей экономики свело к минимуму деловую активность в стране. Бизнес вынужден сокращать затраты, в том числе и на аренду площадей в бизнес-центрах. По итогам 2015 года объем пустующих офисных площадей достигнет максимальной отметки, по сравнению с предыдущими годами. По прогнозам специалистов компании JLL, уровень вакантности составит более 26%. Хотя в IV квартале и ожидается незначительное снижение этого показателя по сравнению с III кварталом. В классе А за III квартал доля вакантных площадей снизилась на 0,4 п. п до 39,4%, а в классе В – на 0,2 п.п. до 23,3%.
Основная причина сокращения уровня вакантности – это низкий объем нового ввода бизнес-центров на рынке Киева. С начала года в эксплуатацию было введено всего 36,1 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что почти в три раза меньше, чем в прошлом году. «Из 9 новых объектов, которые были введены в эксплуатацию в январе-сентябре 2015 года, семь бизнес-центров полностью вакантны», – говорится в отчете компании DTZ. При этом роста активности со стороны арендаторов был незначительным. Однако, все еще большая часть сделок была связана с продлением договоров, пересмотром условий аренды, а также с переездами.
Примечательно, что несмотря на такую высокую вакантность помещений, ставки аренды в бизнес центрах класса А с начала года не менялись. По данным компании DTZ, в III квартале она находилась в диапазоне от $17 до $28 за кв. м. в месяц. При этом в объектах класса В стоимость аренды снизилась до $7-20/кв. м. и в классе С до $5-9/кв. м.
Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве 20132014I кв. 2015II кв. 2015III кв. 2015Уровень вакантности17%23,5%23,3%24,3%24,2%Арендная ставка на помещения класса А ($/кв.м./месяц)25-3818-2918-2918-2917-28
Источник: DTZ
В 2016 году, с учетом прогнозируемого роста экономики и стабильной ситуации, можно ожидать незначительного увеличения спроса со стороны экспортоориентированных компаний и стабильность в спросе со стороны IT-компаний, прогнозируют эксперты. При этом добавляют, что в таких условиях даже с учетом реализации всех анонсированных на 2016 год проектов (около 70 тыс. кв. м) не ожидают роста вакантности.
Торговые центры идут на уступки
Арендные ставки в наиболее успешных торговых центрах столицы по итогам 2015 года составили $57/кв. м в месяц (на секции 100-200 кв. м). Тогда как в 2014 году ставка находилась на уровне $70/кв. м, отмечают в компании Colliers International. «Прогнозировать рост арендных ставок в валютной составляющей на рынке в целом на данный момент не приходится, за исключением разве что лучших действующих объектов. И в кратко- и cреднесрочной перспективе они вряд ли достигнут уровня 2014 года», – отмечают в компании. Партнер инвестиционной компании Dragon Capital Владимир Тимочко добавляет, что для девелоперов существующие арендные ставки катастрофически низки. Срок окупаемости объектов увеличился еще на несколько лет.
Как наладить эффективный маркетинг в торговом центреПри этом во II квартале 2015 года уровень вакантности в торговых центрах столицы начал снижаться. Вакантность в наиболее успешных торговых центрах сейчас находится в диапазоне 4-6%, в то время как в других объектах она колеблется в пределах 9-13%, свидетельствуют данные компании CBRE в Украине. Одна из причин сокращения пустующих площадей, это активизация развития локальных игроков. А также выход в Украину новых зарубежных брендов, тогда как в 2014 году были только закрытия.
Впрочем, генеральный директор компании JiP Сергей Овчинников отмечает, что основная причина снижения вакантности связана с тем, что собственники объектов начали идти на уступки, предоставлять ритейлерам приемлемые условия аренды. «У игроков рынка стабилизировались ожидания. Собственники торгово-развлекательных центров понимают, что заменить ушедшего арендатора очень сложно, поэтому повсеместно идут на уступки арендаторам и снижают ставки ради заполнения торговых центров», – добавляет Владимир Тимочко.
Также немаловажным фактором является перенесение сроков ввода в эксплуатацию на следующий год для рекордного объема торговых площадей. Так что в итоге, в 2015 году на рынок вышел самый низкий объем новых предложений с 2002 года. По данным Colliers International, он составил всего 14 тыс. кв. м.
Вакантность в торговых центрах Киева20132014I кв. 2015II кв. 2015III кв. 20153,9%7,3%7,1%7,5%5,8%
Источник: Colliers International
На 2016 год заявлено более 500 тыс. кв. м нового предложения торговых центров, и большинство этих проектов были перенесены с предыдущих периодов. Динамика основных показателей рынка (вакантность, ставки, а также выход новых брендов) будет напрямую зависеть от реализации заявленных к открытию проектов и волатильности национальной валюты. Среди ожидаемых в 2016 году брендов можно выделить Cortefiel, Mega Ice, Zara Home, Converse, Tezenis, Falconeri, Mavi, Defacto, Migros, Decathlon, Koton, Ravin Jeans.
Сейчас не лучшее время для выхода на розничный рынок Украины, считает Владимир Тимочко. По его словам, уровень жизни населения падает, продолжаются скачки курса валют. «При этом для крупных ритейлеров, которые могут позволить себе в первое время нести убытки, сейчас это возможность закрепиться на рынке. Низкие арендные ставки позволят им за короткий срок выстроить сеть в стране», – добавляет эксперт.
Общее и новое предложение торговых центров 20122013201420152016-2017 *Общее предложение на рынке698 тыс. кв. м798 тыс. кв. м916 тыс. кв. м1046 тыс. кв. м1076 тыс. кв. мОбъем нового предложения за год100 тыс. кв. м126 тыс. кв. м155 тыс. кв. м14 тыс. кв. м663 тыс. кв. м
Источник: Colliers International
Рынок коммерческой недвижимости все еще в поисках равновесия и будет искать его как минимум два года, резюмирует Сергей Овчинников. «Кроме сегмента жилья на рынке недвижимости все остальные сегменты, в том числе коммерческий, будут волатильны», – добавляет он.
ABCnews
Опубликовано в