6 февраля, 2016 
adminGWP Арендаторы переезжают в помещения классом выше
Согласно данным компании DTZ, в 2015 году общий объем поглощенных офисных помещений в Киеве составил порядка 174 тыс. кв. м. (GLA), что в два раза превышает аналогичный показатель 2014 года. В 2015 году при участии команды DTZ Украина были заключены сделки на 40 тыс. кв. м. офисной площади в Киеве (что составляет более 23% от годового объема поглощенных офисных помещений в сегменте) и более 8 тыс. кв. м в других регионах Украины.
Основные показатели
Новых офисов в Киеве не будет«Если говорить о предложении, существенных изменений на рынке офисной недвижимости в Киеве и в других городах Украины в 2015 году не было. Общий объем рынка офисной недвижимости в Киеве составил приблизительно 1,8 млн кв. м. Из них около 70 тыс. кв. м. (GLA) офисных помещений были сданы в эксплуатацию в течение 2015 года, что на 55% меньше показателя 2014 года.
В 2016 году объем и качественные характеристики рынка существенно не изменятся: ожидается, что в течение года в эксплуатацию будут введены офисные объекты кумулятивной арендной площадью около 31 тыс. кв. м. (GLA).
С другой стороны, в 2015 году мы зафиксировали рост активности офисных арендаторов, которая особенно усилилась в четвертом квартале года. В течение 2015 года в Киеве были сдано в аренду более 174 тыс. кв. м. (GLA) офисных помещений, что в два раза превышает аналогичный показатель 2014 года.
Чистое поглощение (чистое изменение занимаемой площади в течение отчетного периода, учитывая площадь освободившихся помещений и новое предложение) в сегменте в 2015 году достигло около 88 тыс. кв. м. (GLA), что больше, чем в четыре раза больше показателя за весь 2014 год. Положительная динамика данного показателя свидетельствует о том, что некоторые арендаторы в течение анализируемого периода увеличили площадь занимаемых помещений.
Коммерческую недвижимость по-прежнему лихорадит В течение первых трех кварталов 2015 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве находилась в диапазоне 23-24% и снизилась до 21.5% к концу года.
В связи с уменьшением стоимости аренды, многие арендаторы переехали в помещения классом выше или в ново построенные здания в Центральном деловом районе или других центральных районах столицы. Как следствие, например, на Печерске вакантность в сегменте в течение четвертого квартала снизилась на 27% (Напомним, что вакантность в этом офисном районе существенно выросла вследствие возведения здесь нескольких крупных объектов в 2013-2014 годах и до недавнего времени оставалась самой высокой в Киеве).
Также примечательно, что в структуре первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве около 43% приходится на офисные помещения, предлагаемые в состоянии «без отделки».
В течение 2015 года наблюдалось дальнейшее снижение арендных ставок на офисные помещения классов В и С в Киеве, в то время как арендные ставки в объектах класса А оставались в диапазоне $17-28 за кв. м в месяц», – рассказывает Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина.
Что происходило со спросом?
«Подводя итоги 2015 года, необходимо отметить, что динамика спроса на рынке офисной недвижимости значительно улучшилась. Переезды многих арендаторов происходили по причине необходимости расширения занимаемой площади, что может свидетельствовать о некотором росте деловой активности в Украине.
Говоря о переездах подробнее, повышенным спросом со стороны арендаторов пользовались бизнес центры класса В, что связано с доступными арендными ставками при достаточно высоком качестве предлагаемых помещений. В сегменте бизнес центров класса А основные сделки происходили в тех объектах, в которых собственники проявили гибкость в переговорах с ключевыми арендаторами.
Как и ранее, в 2015 году активный спрос на рынке офисной недвижимости наблюдался со стороны IT компаний, кроме этого была отмечена повышенная арендная активность дипломатических представительств и компаний в сегменте FMCG», – комментирует Левон Папоян, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ Украина.
Позиция арендаторов
Виктория Горулько, директор департамента по работе с арендаторами и корпоративными клиентами DTZ Украина, отмечает следующее: «2015 год стал для арендаторов годом больших возможностей, и те, кто смог их реализовать, обеспечили себе наиболее выгодные условия аренды на годы вперед.
Несмотря на то, что цели у каждого арендатора были свои, они были достигнуты одним из нижеперечисленных способов:
• продлением аренды существующего офиса на более выгодных условиях или посредством переезда в новое помещение, позволяющее реализовать планы арендатора по расширению или же более эффективно использовать площадь меньшего размера;
• переездом в помещение меньшей площади или отказом от части арендуемой площади;
• пересмотром арендной платы на период до окончания срока действия текущего договора аренды;
• посредством досрочного расторжения текущего договора аренды и заключением нового договора аренды на более выгодных условиях.
В 2015 году активность арендаторов наблюдалась не только в столице, где среди ключевых сделок компании DTZ можно отметить сделки с компаниями PRA, Ciklum, SimCorp, Canon, INCResearch, Dentsply, SEB, но и в регионах Украины. В этой связи следует отметить масштабную для Украины сделку во Львове по реализации стратегии развития «Nestlé Бизнес Сервис» в Европе. Представляя интересы Nestlé, мы обеспечили наиболее оптимальное для Nestlé решение, соответствующее среднесрочной стратегии развития бизнеса компании. Кроме того, в 2015 году компания DTZ приступила к реализации стратегии по консолидации офисов компании Oracle, расположенных в Днепропетровске и Харькове».
Чего ждать в 2016 году?
Согласно прогнозам компании DTZ, в первом полугодии 2016 году общая динамика на рынке офисной недвижимости Киева существенно не изменится.
Во втором полугодии 2016 и в течение 2017 года ожидается улучшение общей экономической ситуации в Украине, что потенциально приведет к дальнейшему увеличению спроса на офисную недвижимость в Киеве и некоторому повышению арендных ставок.
Киевский рынок офисов резко ожилПолномасштабная девелоперская активность вряд ли возобновится ранее 2017 года, поскольку крупные международные и местные девелоперские компании хотят удостовериться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос со стороны крупных корпоративных арендаторов. Немаловажным предусловием также является возобновление проектного финансирования.
В среднесрочном периоде динамика арендных ставок на офисные помещения в Киеве будет зависеть от общей экономической и политической ситуации в Украине, а также от темпов ввода в эксплуатацию новых объектов в сегменте и ценовой стратегии, применяемой в отношении корпоративных арендаторов владельцами крупных оперирующих и строящихся бизнес центров.
С положительной стороны, рост вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве, наряду с существенным разбросом цен на качественные офисные помещения, предоставляет компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои долгосрочные арендные условия.
ABCnews
Опубликовано в