Новости финансов и бизнеса

Oбзoр oснoвныx тeндeнций рынкa тoргoвoй нeдвижимoсти Xaрькoвa с сeнтября 2015 пo сeнтябрь 2016

С нaчaлa 2016 гoдa в тoргoвыx цeнтрax Xaрькoвa, рaспoлoжeнныe в цeнтрaльнoм рaйoнe и нeдaлeкo oт дeлoвoгo цeнтрa гoрoдa, спрoс нa oфисныe пoмeщeния прeвышaeт прeдлoжeниe вaкaнтнoй. Вo-втoрыx, инвeстициoннoй и кoнсaлтингoвoй кoмпaнии «Прoкoнсул», срeдний урoвeнь вaкaнтнoсти в БЦ клaссa a и B в oктябрe нaxoдится нa урoвнe 3-12%, тoгдa кaк гoд нaзaд − 5-15%. Иx дoля вaкaнтныx площадей снизилась − сегодня 62% всех БЦ класса а и В в Харькове полностью заполнены арендаторами, и в прошлом году, так же, BC был только 40%. Уровень вакантности для класса AC c и D до сих пор на уровне 5-20%.

В торговых центрах с большой развлекательной инфраструктурой, как «Даффи», «Караван», «Французский бульвар», свободное пространство не более 5-10%. Низкий уровень вакантных площадей – от 0% до 10% – также характерно для небольших по площади торговых центров, что находятся вблизи основных транспортных узлов высокого пешеходного и автомобильного трафика. «В центрах с плохой развлекательной составляющей, расположение неудачной или неэффективной концепции, уровень вакантности достигает 30-40%. Когда такие показатели характерны как для небольших объектов и для крупных центров, как Sun Mall или «Магеллан», − прокомментировал генеральный директор «Инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул» Виктория Рыльцева.

Стоимость аренды торговой недвижимости в гривне растет, только за последний год средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в Харькове выросла на 27,4%. В бизнес-центрах класса в один квадратный метр сдается в среднем за 300-450 грн, класса В – от 100 до 350 грн., класса – 70-150 грн, а центры класса D и e аренда помещения по цене 50-250 грн. Но если покупка сегодня офис, будет стоить больше, чем в прошлом году − около 15 тыс. грн за квадратный метр (по сравнению с 13,7 тыс. грн в сентябре 2015 года).

С начала года высокий спрос на услуги 50-100 квадратных метров. м и 300-800 кв. м. с арендной платы до 120-150 грн в месяц за «квадрат». В то же время, ряд компаний выбрали офисов с площадью до 400-500 квадратных метров. м в до Н. э., находится в центре и в деловых районах города, стоимость аренды 206-310 грн в месяц за «квадрат». «Наиболее активными арендаторами были ИТ-компании, которые часто ищете офис в связи с расширением», − говорит Рыльцева. В августе-сентябре 2016 года основной спрос сместился с местными 300-800 квадратных метров в пользу небольших офисных блоков площадью до 100 квадратных метров. м, которые часто арендовали представители аграрного сектора, предприятий сферы услуг, производственных компаний.

Аренда склада падает, а доля вакантных площадей не растет

Более высокие ставки доходности в среднем в Харькове сегодня характерны для торговли, производства и склада. Хотя по сравнению с офисами в этом сегменте последние годы стоимость только упал. Уровень вакантности в качестве небольших складских помещений составляет всего 5%, но в регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого уровня вакантных площадей находится на уровне 20-30%.

В первом квартале этого года арендные ставки на рынке складской недвижимости упали из-за снижения активности потенциальных арендаторов. Но в апреле цены в национальной валюте снова вырос. С сентября 2015 по сентябрь 2016 года средняя ставка аренды производственно-складской недвижимости в Харькове и ближнем подмосковье выросла на 2,5% в национальной валюте (в долларовом эквиваленте за этот период зафиксировано снижение средней арендной ставки на 12%). В объектах класса И один квадратный метр сегодня стоит 35-60 грн, в объекты класса В – 25-45 грн, и в c и D – от 15 до 30 грн. И вот купить помещения под склад, в этом году будет стоить дороже, даже если в долларовом эквиваленте цена упала на 5,4%. Если еще год назад, квадратный метр стоит 2420 долларов ($111), на сегодня цена выросла до 2709 долларов ($105).

В третьем квартале этого года в сегменте продаж более запрос был производство и склады. Потенциальных покупателей интересует, как небольших объектов, так и крупных производственных комплексов в 3-5 тысяч квадратных метров.

Цены на недвижимость формируются индивидуально

В сегменте аренды, большое количество вопросов, размере помещения для общественного питания, торговые площади до 100-150 кв. м в ТОРГОВОМ центре, в зоне стрит-ритейла, а также в районе крупных транспортных узлов. Диапазон арендных ставок и стоимости недвижимости сегодня зависит от формата и расположения. В торговых центрах арендовать помещение под магазин, можно для 130-700 долларов (5-27), и купить в 4,6-30 тысяч долларов ($180-1,2 тыс.) за квадратный метр. В гипермаркетах цена на порядок ниже – 103-380 долларов ($4-15) и 6,45-20,6 тыс. долларов сша ($250-800), в магазинах дом – 75-380 долларов ($3-15) и 7,7-41,2 тыс. долларов сша ($300-1,6 тыс.), соответственно. В прошлом году торговый центр был все сложнее, с привлечением жильцов, поэтому пришлось пойти на компромисс и применить индивидуальный подход при формировании арендной платы для каждого арендатора. В целом по рынку, за последний год средняя ставка аренды коммерческой недвижимости в национальной валюте увеличился на 25,4%.

Торговые центры ищут арендаторов во всех областях развлечений

Торговые центры в Харькове, наряду с магазинами одежды и обуви, стали активно привлекать в качестве арендаторов компании, услуги или развлечения. Например, в марте, в «Французский бульвар» открылся первый в Украине интерактивный скалолазный аттракцион «скалодром» Пик. В апреле «Караван» появился крупнейший в регионе видели в сервисный центр, а в октябре арендатор стал парк семейного досуга FlyPark. В мае в «Дафи» начал работу первый в 7-зальный кинотеатр-Мультиплекс, а в «Магелане» заработал автосалон электрических транспортных средств. Важную роль торговые центры, кладут на магазины с товарами для детей и зоны food court. Например, в июле в торговом центре «ПротонЪ» открыт детский парк празднования дней рождения «Детская Планета» площадью 2 тыс. квадратных метров. m. И в «Французском бульваре» с начала года открыла 10 операторов в сегменте «одежда и обувь».

Стоит отметить, что за последние два года увеличился спрос на торговые площади со стороны украинских брендов. Рост курса позволяет отечественным производителям успешно конкурировать с зарубежными.

Другой тенденцией является то, что, как в торговом центре и в зоне стрит-ритейла меняются жильцы – в положение бутик приходит в среднем сегменте. Наиболее активно расширяются питания и сети дроггери. Кроме того, с начала года в Харькове большой спрос на аренду был от акции магазинов и вторую руку, лотереи и заведений общественного питания.

Добавим, что большинство крупных проектов строительства профессиональных торговых объектов в городе остаются замороженными. В этом году открылся только один бизнес-центр класса В общей площадью 10,2 тысячи квадратных метров. m. В целом, формирование нового предложения коммерческой недвижимости в городе происходит в основном за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий, и строительство новых объектов площадью до 2-3 тыс. квадратных метров.

ABCnews